― 課税・非課税の判断ミスに要注意 ―
前回は、消費税の納税義務の判定や届出に関する誤りを取り上げました。
第2回となる今回は、実務上とくに誤りの多い、
「その取引は、課税か、非課税か」
という論点について解説します。
消費税は、所得税とは異なり、
取引の性質そのものによって課税・非課税が決まります。
この点の誤解が、申告誤りにつながりやすい分野です。
1．消費税が課税される取引の基本構造
消費税の課税対象となる取引は、次の 4要件すべてを満たす必要があります。
- 国内において行われる取引であること
- 事業者が事業として行う取引であること
- 対価を得て行う取引であること
- 資産の譲渡、貸付け、または役務の提供であること
この要件を満たしていても、法律上、非課税取引とされているものもあります。
2．【誤りやすい事例①】「雑所得＝消費税は関係ない」という誤解
所得税で「雑所得」に該当する収入は、
消費税の課税対象にはならないと考えているケース
これは、典型的な誤りです。
消費税では、
👉 反復・継続・独立して対価を得ているか
という「事業性」が重視されます。
そのため、
所得税上は雑所得であっても、消費税では課税売上となるケースは少なくありません。
3．【誤りやすい事例②】事業用資産の売却を課税売上に含めていない
次のようなケースも少なくありません。
- 事業で使用していた車両の売却・下取り
- 事業用の機械・備品の処分
これらについて、
「売上ではないから、消費税は関係ない」
と考えてしまうケースです。
しかし、
事業に付随して行われる資産の売却は、
👉 課税資産の譲渡
👉 課税売上に含まれる
とされます。
4．【誤りやすい事例③】居住用アパートの「賃貸」と「売却」の混同
不動産関係は、消費税の誤りが非常に多い分野です。
- 居住用アパートの賃貸料 → 非課税
- 居住用アパートの売却 → 課税
「賃貸が非課税だから、売却も非課税」という判断は誤りです。
5．【誤りやすい事例④】自宅兼アパートを売却した場合の区分漏れ
自宅と賃貸部分が一体となった建物を売却した場合、
- 事業用（賃貸）部分 → 課税
- 居住用（自宅）部分 → 不課税
と、合理的な基準で区分する必要があります。
建物全体を非課税として処理してしまう誤りが多いので注意が必要です。
6．【誤りやすい事例⑤】敷金から差し引いた原状回復費を非課税としている
借主退去時に、敷金から差し引いた原状回復費について、
「非課税」
と処理しているケースがあります。
しかし、
貸主が借主に代わって行う原状回復工事は、
👉 役務の提供
👉 課税対象
となります。
7．【誤りやすい事例⑥】建物を譲渡した際、固定資産税の未経過分を課税売上に含めていない
建物を売却した際に、売買代金とは別に、
- 固定資産税
- 都市計画税
の 未経過分（精算金） を、買主から受領するケースがあります。
このとき、
「固定資産税は税金なので消費税は関係ない」
「売買代金とは別なので課税売上ではない」
として、消費税の課税売上に含めていない事例も少なくありません。
正しい考え方
建物の譲渡に伴い、
当該建物に係る固定資産税等について未経過分があり、
その金額を買主から受領している場合、
👉 その金額は
👉 建物の譲渡の対価の一部
👉 課税売上に含める必要があります
名目が「固定資産税精算金」であっても、
消費税上は 建物譲渡の対価として扱われる点に注意が必要です。
まとめ｜課税・非課税は「実態」で判断する
消費税の課税・非課税は、
- 所得区分
- 契約書の表現
- 金銭の名目
ではなく、
取引の実態と対価性
によって判断されます。
不動産や事業用資産が関係する取引については、思い込みで処理せず、事前確認をおすすめします。