近年、「タワマン節税」という言葉を耳にする機会が増えました。
市場価格と相続税評価額の差を利用する相続対策です。

しかし、令和7年11月13日に国税庁が公表した説明資料「財産評価を巡る諸問題」を見ると、議論の焦点は区分マンションにとどまっていないことが分かります。

現在、国税庁が注視しているのは、

一棟所有の賃貸マンションなど「貸付用不動産」を活用した相続税対策

です。

---

1．なぜ貸付用不動産で評価差が生じるのか

資料7頁では、貸付用不動産の市場価格と通達評価額の関係が整理されています。

市場価格

• 収益性が高い
• 入居率が高い
• 安定した賃料収入

→ 収益物件として人気が高まり価格上昇

相続税評価（通達評価）

• 借家人の権利を考慮
• 利用・処分の制約を評価に反映

→ 入居割合が高いほど評価は下がる

結果として、

人気物件ほど市場価格は高く、税務評価は低くなる

という逆転現象が生じます。

この評価差（かい離）が、さまざまな相続対策に利用されています。

---

2．最高裁判決に至った事例

資料4頁では、次の事例が紹介されています。

• 13.8億円で賃貸物件取得
• 通達評価額3.3億円
• 借入金10億円を債務控除
• 相続税0円申告

取得価額と通達評価額の差は10.5億円。

この事案は令和4年4月19日の最高裁判決につながりました。

最高裁は、

実質的な租税負担の公平に反する場合には、通達評価額を上回る評価も許容される

との判断を示しています。

---

3．一棟賃貸マンションの「駆け込み取得」

資料5頁では、

• 21億円取得
• 通達評価4.2億円
• かい離16.8億円
• 税負担7.9億円軽減

という事例も紹介されています。

区分マンションの評価見直し後も、一棟所有物件は依然として個別判断の対象となっています。

---

4．贈与スキームへの拡張

資料6頁以降では、不動産小口化商品を利用した贈与事例も示されています。

• 3,000万円で取得
• 通達評価480万円
• 贈与税大幅減少
• その後ほぼ同額で売却

評価額が取得価額の約1/6となるケースも確認されています。

---

5．通達6項と予測可能性

資料2頁・3頁では、財産評価基本通達6項の適用と、納税者の予測可能性の問題が指摘されています。

通達6項は、

「通達評価が著しく不適当な場合」に個別評価を可能とする規定

ですが、その適用場面が必ずしも明確とは言えないため、専門家団体からも制度整備を求める意見が出ています。

---

6．相続税対策のもう一つの側面

資料8頁では、

• 高額借入
• 入居率悪化
• 固定資産税負担
• 相続人の資金繰り困難

といった実務上の問題も紹介されています。

相続税の圧縮だけに着目した場合、
別のリスクが顕在化する可能性があることも示唆されています。

---

まとめ

今回の国税庁資料は、

✔ 貸付用不動産の評価差
✔ 一棟物件スキーム
✔ 不動産小口化商品の贈与
✔ 通達6項の運用状況

など、現在の財産評価を巡る論点を網羅的に整理したものです。

相続税の評価は、「価格」だけでなく「制度」と「運用」によって決まります。
制度の枠組みと近年の動向を理解しておくことは、資産管理において重要な視点の一つといえるでしょう。

今後も税制や通達の動向を注視していきたいところです。

令和8年度税制改正大綱では、
インボイス制度導入後の実務負担や物価上昇、人手不足といった現状を踏まえ、
中小企業の経営環境に配慮した見直しが複数盛り込まれています。

本稿では、その中でも 中小企業（法人）に特に関係が深い改正項目について、
改正内容だけでなく、その背景や適用時期も含めて整理します。

---

① 免税事業者からの課税仕入れに係る税額控除に関する経過措置の見直し

改正の概要

インボイス制度の導入に伴い設けられている、
免税事業者からの課税仕入れに係る税額控除の経過措置について、
最終的な適用期限を延長したうえで、控除割合を段階的に縮減していくこととされました。

背景

インボイス制度の影響を受けるのは、課税事業者だけでなく、
取引先に免税事業者を多く抱える中小企業や、
免税事業者自身を含む小規模な国内事業者です。

こうした事業者への配慮として、
更なる激変緩和措置を図る観点から、
経過措置の見直しが行われています。

適用スケジュール

免税事業者からの課税仕入れに係る税額控除については、

• 令和8年10月から：控除割合 7割
• 令和10年10月から：控除割合 5割
• 令和12年10月から：控除割合 3割

と段階的に縮減され、
令和13年9月30日をもって適用が終了する予定です。

今後、取引形態の見直しや価格交渉への影響も想定されるため、
中長期的な視点での対応が求められます。

---

② 中小企業者等の少額減価償却資産の取得価額の損金算入の特例の見直し

改正の概要

中小企業者等が適用できる
少額減価償却資産の取得価額の損金算入の特例について、

• 取得価額基準を
  現行の「30万円未満」から「40万円未満」へ引き上げ

る見直しが行われます。

適用対象の留意点

この特例の適用対象となる中小企業者等のうち、
常時使用する従業員数が400人を超える法人は対象外となります。

資本金要件だけでなく、
従業員数要件にも改めて注意が必要です。

背景

設備価格の上昇により、
30万円という基準では実態に合わないケースが増えていることを踏まえ、
中小企業の設備投資を後押しする観点から見直しが行われました。

適用開始時期

• 令和8年4月1日以後に取得する資産から適用

---

③ 賃上げ促進税制（給与等の支給額が増加した場合の税額控除）

改正の概要

賃上げ促進税制については、
中小企業向け措置を中心に制度が整理されます。

あわせて、これまで設けられていた
教育訓練費を増加させた場合の税額控除の上乗せ措置については、全区分で廃止されます。

背景

教育訓練費の上乗せ措置については、

• 教育訓練費の増加額よりも
• 税額控除額の方が大きくなるケースがある

ことが、会計検査院から指摘されていました。

こうした指摘を踏まえ、
制度の実効性と公平性の観点から、
上乗せ措置が廃止されることとなっています。

賃上げそのものを評価する制度設計へ、
よりシンプルに整理された形といえるでしょう。

---

④ 食事を支給したときの非課税限度額の引き上げ

改正の概要

役員・従業員に対して食事を支給した場合の
所得税の非課税限度額が、月額7,500円に引き上げられます。

背景と実務への影響

物価高騰、とりわけ食料品価格の上昇を踏まえ、
現行の非課税限度額では実態に合わなくなっていることが見直しの背景です。

社員食堂を運営している企業や、
食事手当を支給している企業にとっては、
福利厚生の充実につながる改正といえます。

賃上げが難しい局面においても、
実質的な従業員支援策として活用が検討されるでしょう。

適用開始時期

• 令和8年分以後の所得税から適用

---

⑤ 償却資産税の免税点の引き上げ

改正の概要

固定資産税（償却資産）について、

• 家屋：免税点
  30万円 → 50万円
• 償却資産：免税点
  150万円 → 180万円

へと引き上げられます。

背景

設備価格の上昇や、小規模事業者の設備保有実態を踏まえ、
税負担の軽減を図る目的での見直しです。

少額の設備を保有する事業者にとっては、
申告・納税負担の軽減につながる改正となります。

適用開始時期

• 令和9年度分の固定資産税から適用

---

おわりに

令和8年度税制改正では、
インボイス制度導入後の負担緩和、
物価上昇への対応、
中小企業の賃上げや投資を後押しする施策が随所に盛り込まれています。

制度改正の背景を理解したうえで、
自社に影響のある改正を的確に把握し、実務に反映させることが重要です。

今後も、
中小企業の実務に直結する税制改正について、
順次解説していく予定です。

最近、「インフレ税」という言葉を目にする機会が増えました。
法律上の税金ではありませんが、実務の現場にいると、この言葉が示す感覚に強くうなずかされる場面が多くなっています。

特に個人事業主の方から、

• 売上はそれほど変わっていない
• むしろ名目上は増えている場合もある
• それにもかかわらず、なぜか手元が苦しい

という声を耳にすることが増えました。

本記事では、
インフレ税とは何か、
なぜ個人事業主ほど影響を受けやすいのか、
そして 最近の税制改正の動きと今後の見通しについて整理します。

---

インフレ税とは何か（法律用語ではありません）

インフレ税とは、
物価上昇（インフレ）によって、実質的な購買力が低下することを、
「税金になぞらえて」表現した言葉です。

例えば、

• 預金残高は変わっていない
• 収入も名目上は同じ、あるいは増えている

にもかかわらず、

• 食料品
• 光熱費
• 家賃
• 各種サービス料金

が上昇することで、生活や事業に使える実質的な価値は減少します。
このような「静かに進む負担増」を、インフレ税と呼びます。

---

個人事業主がインフレ税を強く実感しやすい理由

① コストはすぐに上がるが、売上単価は簡単に上げられない

多くの個人事業主に共通する構造として、

• 仕入
• 外注費
• 家賃
• 光熱費

といった事業コストは比較的早く上昇する一方で、

• 売上単価の値上げ
• 報酬改定

は、取引先や顧客との関係上、簡単には行えないケースが少なくありません。

その結果、

売上はほぼ変わらない
しかしコストだけが上昇し
利益率が低下する

という状態に陥りやすくなります。

---

② インフレと累進課税が同時に効く構造

インフレ下では、事業者によって置かれる状況が分かれます。

価格転嫁が難しい場合には、

• 売上は横ばい
• 事業コストが上昇
• 利益率が低下

という形で、実質的な負担が増加します。

一方で、物価上昇に対応するため、

• やむを得ず売上単価や報酬を引き上げ
• 名目上の売上や所得が増加する

ケースもあります。

しかし、この場合でも、

• 生活費や事業コストの上昇により
• 実質的な余裕はほとんど変わらない

にもかかわらず、課税所得の増加により、より高い税率が適用される可能性があります。

この結果、

インフレによる実質的な負担増
＋
所得税の累進課税による税負担増

という、二重の圧迫が生じます。

これが、
「頑張っているのに、なぜか楽にならない」
と感じる大きな要因です。

---

税制改正大綱に見える問題意識

先日公表された令和8年度税制改正大綱の「検討事項」には、

小規模企業等に係る税制のあり方について、
個人事業主の勤労性所得に対する課税のあり方にも配慮しつつ、
人的控除を含め、総合的に検討する

といった趣旨の記載があります。

これは、

• 個人事業主の所得が
  単なる事業リスクの対価ではなく
• 勤労によって得られる所得という側面

についても、制度上再評価する必要がある、
という問題意識が示されたものと考えられます。

もっとも、現時点ではあくまで「検討事項」であり、
直ちに税負担が軽減される制度改正が行われると断定できる状況ではありません。

---

個人事業主が今、意識しておくべきこと

インフレと税制の構造がすぐに変わらない以上、
現実的には、次のような点を意識する必要があります。

• 名目売上ではなく「実質的な手取り」で状況を把握する
• 利益率の低下を放置しない
• 税引後キャッシュフローを基準に判断する
• 値上げや報酬改定を「悪いこと」と捉えすぎない

インフレ下では、
「何もしないこと」自体がリスクになる局面に入っています。

---

おわりに

インフレ税は、
目に見える形で請求書が届くものではありません。

しかし、
気づかないうちに、
毎年少しずつ、
確実に負担を増やしていきます。

制度を正しく理解したうえで、
ご自身の事業にどのような影響が生じているのかを把握し、
早めに対策を検討することが重要です。

― 課税・非課税の判断ミスに要注意 ―

前回は、消費税の納税義務の判定や届出に関する誤りを取り上げました。
第2回となる今回は、実務上とくに誤りの多い、

「その取引は、課税か、非課税か」

という論点について解説します。

消費税は、所得税とは異なり、
取引の性質そのものによって課税・非課税が決まります。
この点の誤解が、申告誤りにつながりやすい分野です。

---

1．消費税が課税される取引の基本構造

消費税の課税対象となる取引は、次の 4要件すべてを満たす必要があります。

1. 国内において行われる取引であること
2. 事業者が事業として行う取引であること
3. 対価を得て行う取引であること
4. 資産の譲渡、貸付け、または役務の提供であること

この要件を満たしていても、法律上、非課税取引とされているものもあります。

---

2．【誤りやすい事例①】「雑所得＝消費税は関係ない」という誤解

所得税で「雑所得」に該当する収入は、
消費税の課税対象にはならないと考えているケース

これは、典型的な誤りです。

消費税では、
👉 反復・継続・独立して対価を得ているか
という「事業性」が重視されます。

そのため、
所得税上は雑所得であっても、消費税では課税売上となるケースは少なくありません。

---

3．【誤りやすい事例②】事業用資産の売却を課税売上に含めていない

次のようなケースも少なくありません。

• 事業で使用していた車両の売却・下取り
• 事業用の機械・備品の処分

これらについて、

「売上ではないから、消費税は関係ない」

と考えてしまうケースです。

しかし、
事業に付随して行われる資産の売却は、
👉 課税資産の譲渡
👉 課税売上に含まれる

とされます。

---

4．【誤りやすい事例③】居住用アパートの「賃貸」と「売却」の混同

不動産関係は、消費税の誤りが非常に多い分野です。

• 居住用アパートの賃貸料 → 非課税
• 居住用アパートの売却 → 課税

「賃貸が非課税だから、売却も非課税」という判断は誤りです。

---

5．【誤りやすい事例④】自宅兼アパートを売却した場合の区分漏れ

自宅と賃貸部分が一体となった建物を売却した場合、

• 事業用（賃貸）部分 → 課税
• 居住用（自宅）部分 → 不課税

と、合理的な基準で区分する必要があります。

建物全体を非課税として処理してしまう誤りが多いので注意が必要です。

---

6．【誤りやすい事例⑤】敷金から差し引いた原状回復費を非課税としている

借主退去時に、敷金から差し引いた原状回復費について、

「非課税」

と処理しているケースがあります。

しかし、
貸主が借主に代わって行う原状回復工事は、
👉 役務の提供
👉 課税対象

となります。

---

7．【誤りやすい事例⑥】建物を譲渡した際、固定資産税の未経過分を課税売上に含めていない

建物を売却した際に、売買代金とは別に、

• 固定資産税
• 都市計画税

の 未経過分（精算金） を、買主から受領するケースがあります。

このとき、

「固定資産税は税金なので消費税は関係ない」
「売買代金とは別なので課税売上ではない」

として、消費税の課税売上に含めていない事例も少なくありません。

正しい考え方

建物の譲渡に伴い、
当該建物に係る固定資産税等について未経過分があり、
その金額を買主から受領している場合、

👉 その金額は
👉 建物の譲渡の対価の一部
👉 課税売上に含める必要があります

名目が「固定資産税精算金」であっても、
消費税上は 建物譲渡の対価として扱われる点に注意が必要です。

---

まとめ｜課税・非課税は「実態」で判断する

消費税の課税・非課税は、

• 所得区分
• 契約書の表現
• 金銭の名目

ではなく、

取引の実態と対価性

によって判断されます。

不動産や事業用資産が関係する取引については、思い込みで処理せず、事前確認をおすすめします。

― 納税義務の判定・届出関係の落とし穴 ―

個人事業者の消費税申告においては、
「そもそも課税事業者に該当するかどうか」の判定段階で誤りが生じているケースが少なくありません。

今回は、納税義務の判定や各種届出に関する”誤りやすいポイント”を中心に解説します。

---

1．納税義務者に該当するかの基本整理

次のいずれかに該当する場合、消費税の確定申告が必要となります。

• 適格請求書発行事業者（インボイス登録事業者）である
• 基準期間（原則2年前）の課税売上高が1,000万円を超える
• 特定期間（前年1～6月）の課税売上高と給与等支払額がいずれも1,000万円を超える
• 消費税課税事業者選択届出書を提出している
• 相続があった場合の納税義務の免除の特例に該当する

この「どれか1つに該当すれば課税事業者になる」という点が、まず重要です。

---

2．【誤りやすい事例①】免税事業者の売上を「税抜」で判定してしまう

免税事業者だった年の売上を、
「110分の100（または108分の100）」で割り戻して課税売上高を計算しているケース

これは誤りです。

免税事業者の売上には、そもそも消費税が含まれていません。
そのため、受け取った金額の全額が課税売上高となります。

✔ 「税込・税抜」の考え方は、課税事業者になってからの話
✔ 納税義務判定では「受け取った金額そのもの」で判定

---

3．【誤りやすい事例②】事業用資産の売却を課税売上高に含めていない

基準期間の課税売上高を計算する際に、

• 事業用の建物
• 機械・設備
• 事業用車両

などの売却代金を除外しているケースが散見されます。

これらはすべて
👉 「課税資産の譲渡」
👉 課税売上高に含める必要があります

一時的な売却であっても、判定には影響しますので注意が必要です。

---

4．【誤りやすい事例③】課税事業者選択届の効力を誤解している

よくある誤解

• 「一度売上が1,000万円を超えたら、選択届の効力はなくなる」

これは誤りです。

✔ 課税事業者選択届は
👉 「不適用届出書」を提出しない限り効力は存続します

---

5．相続があった場合の注意点

被相続人が提出していた
「消費税課税事業者選択届出書」の効力は、相続人には及びません。

相続により事業を承継した場合には、

• 相続があった場合の納税義務の判定
• 必要に応じて届出書の提出

が必要となります。

このたび、税理士会より制度部および調査研究部での審議の参考にするためのアンケートのご依頼をいただきました。
私個人として、次の２つのテーマについて意見を回答させていただきました。

1️⃣ 税理士法人制度（１人法人の設立要件緩和）
2️⃣ インボイス制度の経過措置の恒久化

日々の実務を通じて感じていることを、率直にまとめました。以下、その内容をご紹介します。

---

税理士法人の設立要件緩和について

現在、税理士法人を設立するためには、２名以上の税理士が社員となる必要があります。
しかし、これからは１人でも税理士法人を設立できるようにしようという改正が検討されています。

私は、この方向性に賛成です。

もし１人でも設立できるようになれば、次のようなメリットがあります。

• 社会的信用度の向上
• 税金や社会保険料の負担の最適化
• 事業承継（後継者への引き継ぎ）の柔軟化

また、法人形態を選べることで、金融機関やお客様からの信頼も高まり、独立したい若い税理士にとっても大きな後押しになると思います。
税理士試験の受験者が年々減っている中、こうした制度改革によって「税理士という職業の魅力」を高めることにもつながるのではないでしょうか。

---

インボイス制度の経過措置の恒久化について

インボイス制度が始まってから2年が経過しましたが、現場では今もさまざまな課題があります。
特に、免税事業者やフリーランス、小規模事業者の方々にとっての負担は非常に大きいと感じています。

物価や仕入れコストが上がっても、それを販売価格に転嫁できない状況の中で、
経過措置が終わってしまうと「インボイスを発行できない事業者」との取引を敬遠されてしまうおそれもあります。

このような中で、現在設けられている

• 「免税事業者等からの仕入れに係る経過措置」
• 「２割特例」

は、とても有効な仕組みです。
（2割特例は、課税事業者になった小規模事業者が、納付税額を売上税額の２割とすることができる特例です。）

経理の負担を減らし、税務行政全体の効率化にもつながるため、
この制度は一時的な経過措置ではなく、恒久的な制度として続けていくべきだと考えています。

---

おわりに

今回のアンケートは、あくまで「私個人の意見」として回答させていただいたものですが、
現場の税理士として、実際の業務を通じて感じている課題を率直にお伝えしたつもりです。

制度改正にあたっては、実務の現場の声が反映され、
事業者の方々にとっても、税理士にとっても、より現実的で働きやすい制度になることを願っています。

---

※本記事の内容は、松浦玉枝税理士個人の見解であり、所属する税理士会等の公式見解を示すものではありません。